文一地产的塘溪津门项目，并未标榜自己是纯粹的商业地产，而是融合了文化、娱乐、旅游、地产四大板块的复合型项目。具体而言，用文化去定义项目的“魂”，用文化去拉动旅游，用旅游去促进娱乐，用娱乐再来带动商业，最后用商业的成功再来反哺文化，形成社交商业跨界融合的有效闭环。

为了进一步夯实项目的社交商业优势，我们做到了“形神兼备”。“形”就是还原庐州文化，“神”是将漕运文化上升到了灵魂的高度，在项目中打造了水文化秀，象征着大雅，植入走街串巷的市井文化，象征着大俗。雅俗兼备非常适应合肥当地的商业氛围。

危建平

商业始终要以人为出发点，即：深度理解消费者。这是经营客群非常重要的一个工具，也是大悦城在12年发展过程中，积累的核心竞争力。具体而言，大悦城会通过调研，通过大数据体系，包括跟很多合作方一起，不断了解消费者的变化，不断加强对消费者引导等工作，并通过会员以及一系列的营销方式，使得这种洞察越来越深入。

大悦城坚持创造一些更好引导消费的租户场景，这种场景能够增加消费者的停留时间，并在这时间中产生消费。

互动一定是以消费为目的，先以股东回报来设计，让消费者到来并产生消费，消费后留意下赞赏，然后下次再复购，这是引导消费非常重要的三个环节。

05

主题演讲《商业地产存量市场盘活之道》

主讲：柏利城商业管理咨询有限公司总经理 张志刚

商业地产的一个本质属性：做商业其实就是做金融。

当下的市场环境，商业项目空置率居高不下，并且还在不断增加。在选择项目时，需要进行前期调研，分析所在城市商业市场的环境如何。无论是一线城市，还是二线城市中，市中心的商业项目愈发有限，随着城市的外延，一些郊区项目反而做的更好。

存量资产的盘活跟我们做新的项目是一样的逻辑，对于不良的存量商业就如同病人一样，作为医生的我们就需要首先进行问诊，针对项目的实际情况提供解决方案。然后就是“吃药”，根据处方做调改，包括品牌的提升和工程的改造。

06

主题演讲《存量盘活，增量差异化——商业设计的力量》

主讲：空间印象建筑装饰设计有限公司董事长 刘星村

中国的购物中心确实很多，每年还在不断增长，其实并不是购物中心太多了，而是同质化购物中心太多了，甚至非常有名的商场，在外观上也是非常同质化。

商业设计的力量在于盘活存量，实现增量差异化。

空间印象的核心价值：让项目成功，让客户成功，自己顺便成功。

空间印象不招标，不比稿，所有项目直接委托，商业的9个维度，16个模块由一个团队，一次性完成。在存量盘活和增量地产的差异化设计中，空间印象希望通过多年的实践和摸索，能看到更多中国文旅型商业和差异化商业。

07

高端对话三

大资管时代，商业地产资产化管理的关键控制点是什么？

主持嘉宾：

上海溢臻投资管理有限公司董事长 刘晓兰

对话嘉宾：

光大嘉宝副总裁、光大安石商业总裁 周颂明

上实城开集团副总裁 周燕

上海证大房产集团高级副总裁兼商管总经理 杜文辉

建业商业管理集团有限公司董事／总裁 张子玉

北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁 李亚明

钜派不动产直接投资CEO，炬诚置地CEO、CCIM中国理事会理事长 康红恩

2019年对中国经济、中国企业是一个挑战年，在新时机变化莫测的形势下，中国商业地产如何跳脱出房地产掣肘，大形势之下，如何借助资本力量催生不可思议的力量？商业地产资产化管理，如何做好预判、调整，焕发出商业地产的新出路、新思考？

刘晓兰

城市的规划、产业的规划、平均的商业面积，甚至商业网点的布局，这些东西才是管理真正的源头。如果这个源头没有解决，所有的东西堆砌到最后没有办法看数据，无法真正进入资本轨道。

REITs来的时候，要反问自己好准备了没有，为什么要做REITs。只有想明白，你才可能有正确的姿势进到这个轨道上去，否则就是进入一个新的恶魔。

周颂明

当前国内商业地产融资市场成本高，利用金融杠杆实现资产增值成本更高，因此商业的净回报率将会降低。但从长远看，度过了这一艰难期的公司就会越挫越勇。

当前国内资产化管理的投-融-管-退闭环链中，“退”的环节渠道有限。光大安石深谙不动产资产管理的全周期运作之道，非常重视成熟资产的退出和价值释放。

2019年5月光大安石大融城100亿储架式REITs项下首期产品，静安大融城资产支持专项计划成功设立发行，已经为约70亿人民币规模的物业资产提供了资产证券化服务。

如果今后国内公募REITs市场放开，将更加有利于商业地产行业的健康发展，使得地产金融市场能够更好地服务实体经济。

周燕

首先要活下去，先把自身的运营现金流先搞正。

关于ABS，这个是整个国家大战略的问题，如果能够把利息下行，或者把其他的业权转移带来的土增税解决，这时候才能看到希望。

商业资产化管理只能看以后几年的货币形势和利息形势，否则根本没有退路。

REITs是件好事，只是这个“好”的程度，要打一个问号。跟所有其他产品不一样，REITs是股权和业权的转移。还要考虑到REITs在中国给出的成本是多少。

杜文辉

购物中心同质化的竞争很严重，存量也特别多，但从整个资产管理的角度来看，就是控制资产价值的全过程。

证大商业的拓展，对于进入三四线城市很谨慎，主要集中在一二线城市。

从整个资产管理的角度来看，证大商业能做的一方面是降低融资成本，另一方面则是通过运营能力提升价值，跟资产市场对接。

张子玉

建业目前持有的商业存量面积达200多万平方米，作为河南本土深度开发的企业，建业是一个特殊样本。

建业正在调整存量资产结构，目前已有两个ABS项目。现在商管将实行一票否决权，从是否适合做商业、达不到资本市场退出机制的项目如何减少体量、以及前段的资产投融管退等多方面给出建议。

建业将以多条产品线并进，化被动为主动，实现和资本的对接。

李亚明

商业地产下一步不管是进入增量阶段，还是存量阶段，这时候谁能够把商业地产全流程服务打通，把每一个环节做到极致或者做到系统和体系完善，谁就占领了先机。

如果公募REITs真的临近，那基本上也是定向机构，大概率会先在国企，央企做试行，第一波受益的收益的也将会是他们。

康红恩

融资环境和融资形式发生了很大的变化，在这样的情况下，持“安全第一”的态度就可安全度过这段时期。

REITs没有太复杂，是很法规性、政策性的东西，REITs并不悬乎。

如果做REITs的目的是为了套现，为了加杠杆，我认为你的发展模式是有问题的。

我们要找到一种不受行业监管影响的商业模式。尽可能更多用市场化力量和市场化资源，去解决企业发展的问题，我认为这个才是更多值得我们思考的问题。

08

高端对话四

购物中心数据化运营思维和体系如何构建？

主持嘉宾：

江苏智儒投资管理有限公司董事长 朱逸

对话嘉宾：

塔博曼亚洲中国区董事总经理 张国华

爱琴海商业集团副总裁、信息化总经理 付闯

龙盛商业总经理 汪帆

上海中央商场投资有限公司副总经理 李震

安徽印力商业总经理 傅鉴梦

东渡国际集团商业地产事业部总经理 倪敏

商业发展日新月异，消费不断升级，变革每时每刻都在发生，这些都是商业地产人共同面对的新课题与新挑战，如何运用数据剖析购物中心运营现状？如何构建数据化运营体系，提升购物中心及品牌能效？

朱逸